米东区法院:米东区涉旧城改造案件反映的普遍问题及建议

发布日期:2017-8-15 12:03:40 发布人:中级法院政治部   信息来源:本站   点击次数:1238


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    (民三庭 龚永胜)随着米东区的旧城改造力度的不断加大,土地征收及房地产开发过程中产生的矛盾纠纷也呈上升趋势。据统计,米东区法院自2015年至今,受理了因房地产征收补偿而引发的经济纠纷41件,其中2015年受理16件,2016年受理20件,2017年至今受理6件。案件的数量虽然不大,但案件所反映的问题大都代表性,案件的处理所产生的影响力也较大。 
    一、涉及房地产征收案件的主要类型、法律认定及处理原则
   (一)涉农村房产征收案件:
    1.农村房屋非法出售后,因征迁补偿要求收回房屋。甲为农村村民,将房屋出卖给买受人乙,买受人乙为城市居民或外村村民,因房地产征收,甲起诉要求确认与乙之间的房屋买卖合同无效,并收回房屋。实际上,出卖人甲已向买受人交付了房屋多年,买受人乙也支付了房款,出卖人甲受利益驱动而起诉。
    此种情形涉及农村房屋买卖合同的效力认定问题。根据我国《土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体土地,不得对外转让、出卖。因此法院对涉及农村房屋买卖的合同一般认定无效,要求买方退还房屋,卖方返还房款。但仅就买卖合同而言,卖主因巨大的经济利益反悔,违反了诚实信用原则,具有过错。由于买方已实际占有房屋多年,考虑到房屋升值等因素,法院会根据案件具体情况划分买卖双方过错比例,或要求卖方支付相应的房屋增值价款,或将征迁款按比例对买卖双方进行分配,以体现公平原则。
    2.户主领取全家征迁补偿后不分配其家庭成员。甲是农村某户村民户主,乙是甲的母亲,甲、乙共同的一块宅基地被征收,因甲是户主,其代表这个家庭与房屋征收管理办公室签订了协议,并取得了150万元左右的补偿款,但其一直不将相应的补偿款支付给乙,乙遂将甲诉至法院,要求支付相应的补偿款。
    此种情形所涉及的法律问题主要是农村宅基地被征收后所产生的家庭内部成员分配问题。对此法院的主要考虑是,作为户主所领取的征收补偿利益实际上是代表这一农户所有人口领取的利益,应以该农户中实际现存的人口为基础,对所获得的征迁补偿利益进行分配。
    3.未分配土地的村民能否领取安置补助费。甲和乙结婚后,将自己的户口迁入乙所在丙村,甲乙婚后所生的孩子丁也具有丙村的户口。乙一直是丙村的农民,具有相应的农村承包地,而甲和丁虽然户口在丙村,但由于承包土地30年不变的政策,甲和丁实际一直未分得丙村的土地。在涉及征收乙的土地时,每亩土地按照17万余元的标准给乙予以补偿。同时,对甲和丁则按照每人3万元的标准支付养老费,甲和丁实际取得6万元。甲和丁诉至法院,要求丙村按照和乙一样的标准予以补偿,即将少支付的款项全部予以支付。
    此种情形实际涉及对土地征收过程中相关问题的认识。甲和丁虽然具有丙村的户口,但甲和丁实际上并没有在丙村分得相应的土地。实际上甲、丁两人与乙有一定的区别,乙取得的是基于占有土地而发放的安置补助费,甲和丁是根据政府文件所取得的对整户征地的新增人口支付的一次性养老补助金3万元。甲、丁二人与乙所取得的款项性质明显不同,安置补助费主要给失地农民所支付的补偿费用,而甲、丁并未占有土地,故无法取得土地安置补助费。因此甲、丁所提起的诉讼请求,难以得到法院的支持。
   (二)涉城市房产征收案件的主要类型

    1.房产过户完毕,土地使用权未过户留隐患。城市出卖人甲将自己的房地产转让给买受人乙,双方签订了房地产买卖协议,甲将房屋和院落将付给乙,乙将合同所约定的款项付清,双方办理了房屋过户手续,但对土地使用权过户手续却未予办理。现该房屋及院落处于被征迁的范围,因为经济补偿利益的问题,甲、乙双方发生纠纷,买受人乙将甲起诉至法院,要求甲继续履行义务,协助其办理土地过户手续。
    2.房产交付未过户,征迁来临,矛盾激化。出卖人甲将自己的房屋转让给买受人乙,双方签订了房屋转让协议,乙将房款付清,甲将房屋交付给乙,该房屋仅有房屋产权证,没有土地使用权证,乙在该房屋一直居住使用,但一直未办理该房屋的过户手续,现该房屋被纳入征迁范围,甲、乙双方都认为自己有权利获得补偿,甲认为房屋产权证登记在自己的名下,应当由自己获得补偿,而乙则认为自己是该房屋的实际所有权人,双方发生纠纷,买受人乙将甲诉至法院,要求其办理房产及土地过户手续。
    以上两种情形所涉及的法律问题,就本质而言是合同履行问题。因为甲、乙双方签订了房地产买卖协议,乙将合同所约定的款项付清,作为出卖人的甲方负有协助乙方办理上述房地产证过户的义务,因此,法院一般会要求卖方继续履行合同,由甲方协助乙方办理相应的房地产过户手续进行处理。
    三、相关建议
    1.不建议城市居民、非本集体经济组织村民购买农村房屋。由于该类房屋买卖不受国家法律保护,一旦卖方反悔,买方大多败诉。在巨大的征收补偿利益面前,卖方毁约起诉的比例很高,买方遭受巨大损失的风险很大。因此不建议城市居民和外村居民购买农村房屋。
    2.买卖双方在订立房地产买卖协议后,应及时办理房地产的过户手续。当事人双方签订了房地产买卖合同以后,房屋买受人向出卖方支付了房款,出卖方也向买受人交付了房屋钥匙,买受人也实际予以入住,双方还需要及时办理房屋、土地的过户手续,以免产生不避要的纠纷。
    3.征收涉及农村土地时,村委会应核实当地农户实际人口情况并公示。由于农村人口本身处在不断的流动中,存在生老病死以及户口的迁入迁出等各种情况,为使涉及农村的征迁补偿矛盾得以有效解决,村委会应当在进行征收补偿前将被征收宅基地所涉及的农户人员情况核查清楚,避免事后产生矛盾。即使产生纠纷,也有利于法院及时查明事实、化解纠纷。
    4.建议政府在征收时加大征收政策的宣传力度。在实际征收过程中,宣传相关的征收政策,应使百姓看得见、听得懂、找得到。要在征收政策反映出已充分考虑了百姓的利益诉求,取得公众的理解和支持,避免由于宣传不到位,使老百姓产生误解,减少和避免不必要的矛盾纠纷。

                                                     责任编辑:路理